Asamblea de copropietarios: cómo lograr acuerdos válidos con la Ley 21.442

Una asamblea bien hecha es la forma más segura que tiene una comunidad de tomar decisiones que se sostengan en el tiempo. La Ley N° 21.442 la define como el principal órgano de decisión del condominio, y por eso sus acuerdos obligan a todos, incluso a quienes no asistieron o votaron en contra.

Esa fuerza, sin embargo, depende de la forma. Un acuerdo adoptado sin cumplir la ley o el reglamento de copropiedad puede ser anulado por el juzgado de policía local. En esta guía revisamos los conceptos básicos, los problemas que pueden surgir y cómo resolverlos.

Los conceptos que sostienen un acuerdo válido

Tipo de sesión y quórum

Cada materia tiene su tipo de sesión y su quórum, es decir, la asistencia mínima para sesionar y la mayoría necesaria para aprobar.

La sesión ordinaria se celebra al menos una vez al año. En ella se rinde cuenta, se aprueba el balance, se elige al comité de administración, se designa o remueve al administrador y se tratan los asuntos de interés común que la ley no reserva a otra sesión. Se constituye con asistentes que representen al menos el 33% de los derechos del condominio y aprueba por mayoría absoluta de los asistentes.

La sesión extraordinaria de mayoría absoluta exige la mayoría absoluta de los derechos del condominio para sesionar y para aprobar. Corresponde, entre otras materias, a la modificación del reglamento de copropiedad, la remoción del comité y los gastos o inversiones extraordinarias que superen en doce meses el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

La sesión extraordinaria de mayoría reforzada exige el 66% de los derechos para sesionar y para aprobar. Corresponde, por ejemplo, a arrendar o enajenar bienes comunes, cambiar el destino de las unidades, aprobar obras de ampliación o asignar bienes comunes en uso y goce exclusivo (artículos 14 y 15 de la Ley N° 21.442).

Citación

La citación le corresponde al comité de administración, a través de su presidente, o al administrador si el presidente no la hace. Se envía a todos los copropietarios, en forma personal, por carta certificada o por correo electrónico, al domicilio o correo que figure en el registro de copropietarios, con al menos cinco y no más de quince días de anticipación (artículo 16). En una sesión extraordinaria solo pueden tratarse los temas incluidos en la citación.

Sesiones telemáticas y mixtas

Las sesiones pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas. Para sesionar a distancia, el reglamento de copropiedad debe contemplarlo. El Decreto Supremo N° 7, de 2023, del MINVU (publicado el 09-01-2025), exige que la plataforma permita participar y votar en forma simultánea, y que cada asistente se identifique con imagen y voz al acreditarse y al votar.

Quién puede votar

Solo votan los copropietarios hábiles, es decir, los que están al día en toda obligación económica con el condominio, incluidas multas e intereses. Quien tiene un convenio de pago vigente y al día también es hábil. Los requisitos para representar a otro copropietario los fija el reglamento de copropiedad, y el administrador no puede representar a nadie.

Cómo se cuentan los votos

Cada copropietario tiene un voto proporcional a sus derechos en los bienes comunes, que el reglamento fija según el avalúo fiscal de cada unidad. El acuerdo que alcanza la mayoría exigida obliga a todos.

El acta

El acta es la prueba de que el acuerdo existe. Debe registrar los acuerdos adoptados y los quórums con que se constituyó la sesión y se aprobó cada acuerdo. Se lleva en un libro foliado, en papel o digital, y la firman todos los miembros del comité, o los copropietarios que designe la asamblea, dentro de los treinta días siguientes al acuerdo.

La consulta por escrito

La asamblea también puede decidir sin reunirse. Mediante la consulta por escrito, el comité envía una propuesta con sus antecedentes a todos los copropietarios, la expone en una sesión informativa y fija un plazo para responder. La propuesta se aprueba cuando la aceptan por escrito quienes representan el quórum que exige la materia. Sirve para cualquier materia, incluidas las de mayoría reforzada (artículo 15).

Problemas que pueden surgir

Cuando alguno de estos elementos falla, el acuerdo queda expuesto a ser impugnado. Los problemas más habituales son:

• Votar en la sesión equivocada: aprobar en sesión ordinaria una materia reservada a la extraordinaria, como la remoción del comité.
• Una citación que no llega a todos: registro de copropietarios desactualizado, envío fuera de plazo o sin respaldo.
• Temas fuera de la citación: votar en una sesión extraordinaria un asunto que surgió durante la reunión.
• Sesionar sin quórum: realizar la asamblea sin la asistencia mínima, a veces bajo la idea de una "segunda citación" que la ley no contempla.
• Votos que no debían contarse: copropietarios con deudas que votan o poderes que no cumplen el reglamento.
• Contar manos en lugar de derechos: decidir como si cada asistente valiera lo mismo.
• Sesiones a distancia sin respaldo: sesionar en forma telemática sin que el reglamento lo contemple, o votar por chat sin identificar a quien vota.
• Actas incompletas o tardías: sin los quórums, firmadas fuera de plazo o sin notario cuando la materia lo exigía.
• Consultas por escrito informales: sin sesión informativa o con respuestas cuya identidad no se puede verificar.

Soluciones concretas

• Clasificar antes de citar: revisar cada punto contra las materias que el artículo 14 reserva a sesión extraordinaria y convocar la sesión que corresponda.
• Citar con el registro al día: confirmar domicilio y correo de cada unidad, enviar la citación entre cinco y quince días antes con todos los temas que se votarán y archivar el comprobante de envío.
• Controlar la asistencia por derechos: si no se alcanza el quórum, no sesionar y llevar la decisión a una consulta por escrito.
• Llegar con los certificados de copropietario hábil: pedirlos al administrador antes de la sesión y revisar los poderes al acreditar a cada asistente.
• Votar con la nómina de derechos a la vista: registrar cada voto junto a los derechos de la unidad y sumar esos derechos.
• Sesionar a distancia solo con respaldo en el reglamento: probar la plataforma antes e identificar a cada asistente con imagen y voz al acreditarse y al votar, como exige el DS N° 7. En nuestra experiencia, destinar a una persona solo a acreditar a quienes se conectan da a la sesión mixta la misma seguridad que una presencial.
• Cerrar la sesión con el acta encaminada: registrar acuerdos y quórums, agendar las firmas del comité antes de terminar y prever notario o escritura pública cuando la materia lo exija (artículos 15 y 18).
• Hacer la consulta por escrito completa: enviar los antecedentes, realizar la sesión informativa, fijar un plazo y recibir las respuestas desde el correo registrado o, en papel, con copia de la cédula de identidad.

Los treinta días para firmar el acta corren desde la adopción del acuerdo, no desde que se termina de redactar.

Un acuerdo firme se prepara antes de la sesión

Un acuerdo de asamblea vale tanto como el proceso que lo sostiene. Clasificar bien las materias, citar a todos, verificar quién vota, contar por derechos y dejar un acta firmada a tiempo no son trámites accesorios: son lo que permite que una decisión de la comunidad se cumpla sin discusión. Con esos pasos resueltos antes de la sesión, la asamblea puede concentrarse en lo que importa, que es decidir.

Si la próxima asamblea incluye deudores que quieren regularizarse, en Morosidad en condominios se explica cómo operan los convenios de pago. Y si se va a modificar el reglamento, en Cómo se actualiza el reglamento de copropiedad están las etapas que siguen a la votación.

Actualizado al 28 de septiembre de 2026. Este artículo se revisa cuando cambia la normativa aplicable.

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