Ley Valentín: qué cambió para las mallas y los cierres de ventanas en condominios

El 23 de septiembre de 2026 se publicó la Ley N° 21.842, conocida como Ley Valentín, que modifica la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria para prevenir caídas accidentales desde las viviendas en altura. El cambio alcanza a los reglamentos de copropiedad, a las familias que viven sobre el primer piso y a quienes administran la comunidad.

En este artículo revisamos qué cambió, quiénes quedan obligados, desde cuándo, quién paga, si la comunidad puede multar y qué le corresponde a cada uno.

¿Qué cambió con la Ley Valentín?

La ley introdujo dos cambios con alcances y plazos distintos. El primero, en el artículo 8° de la Ley N° 21.442, limita lo que el reglamento de copropiedad puede prohibir: desde la publicación de la ley, no puede impedir que se instalen sistemas de seguridad contra caídas. Esta regla se aplica a cualquier propietario, arrendatario u ocupante, tenga o no niños en su vivienda.

El segundo, en el nuevo artículo 43 bis, crea una obligación. Quienes vivan sobre el primer piso con niños de hasta doce años o con personas que tengan un mayor riesgo de caídas deberán implementar medidas de seguridad en los sectores de riesgo. Esta obligación tiene un plazo diferido y será exigible a partir de septiembre de 2028.

En la práctica, esto significa que un departamento de tercer piso donde vive una pareja sin hijos no está obligado a instalar nada, pero si decide hacerlo, el reglamento no se lo puede impedir. Una familia con una hija de ocho años en un décimo piso, en cambio, tendrá además un deber propio cuando venza el plazo.

¿Puede el reglamento prohibir las mallas o solo regularlas?

Solo regularlas. Así lo establece el nuevo inciso del artículo 8°: el reglamento de copropiedad "no podrá prohibir" la instalación de "sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes, para impedir caídas accidentales". La norma menciona las mallas de protección de alta resistencia y los sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas, y admite otros mecanismos que cumplan las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la unidad del Ministerio de Vivienda y Urbanismo encargada de instruir sobre la aplicación de la ley.

Sin embargo, eso no deja la fachada sin reglas. La misma norma permite que el reglamento fije estándares mínimos de calidad de los dispositivos y condiciones para su instalación y mantención, con un objetivo expreso: conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad de la edificación. Por eso la comunidad puede definir, por ejemplo, un color uniforme, un tipo de anclaje o una frecuencia de revisión, pero no puede cerrar la puerta a la instalación.

Si el reglamento de su edificio todavía prohíbe las mallas por razones de estética, esa cláusula ya no se ajusta a la ley. Lo que corresponde es reemplazarla por estándares de instalación.

¿Quiénes deben instalar medidas de seguridad, y tiene que ser una malla?

El artículo 43 bis impone la obligación al copropietario, al arrendatario o al ocupante de una unidad que cumpla tres condiciones a la vez: que esté destinada a vivienda, que esté ubicada sobre el primer piso y que en ella residan niños o niñas de hasta doce años, o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.

La obligación no se limita al interior del departamento. Alcanza también los bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo a esa unidad, es decir, espacios que siguen siendo de la comunidad pero que usa una sola unidad, como una terraza o una azotea asignada.

Tampoco exige una malla en particular. La ley pide "medidas de seguridad idóneas" para prevenir caídas en los sectores que presenten riesgo, lo que deja espacio para elegir la solución más adecuada a cada ventana, balcón o terraza, siempre que cumpla los estándares que fije el reglamento.

¿Desde cuándo rige cada cambio?

La regla que impide al reglamento prohibir estos sistemas rige desde la publicación de la ley, el 23 de septiembre de 2026. Quien quiera instalar una malla hoy puede hacerlo, dentro de las condiciones que establezca el reglamento.

La obligación de instalar funciona distinto. El artículo 43 bis dice que es exigible desde que se cumplen las condiciones, pero el artículo transitorio de la Ley N° 21.842 la posterga: solo será exigible "una vez transcurridos veinticuatro meses" desde la publicación, es decir, a partir de septiembre de 2028.

Ambas reglas se leen juntas. Hasta esa fecha, la obligación no puede exigirse. Desde entonces, se aplicará en cuanto concurran las condiciones, de modo que una familia con niños que llegue a un departamento en 2029 quedará obligada desde que se instale, sin un nuevo plazo.

¿Quién paga la instalación?

La ley pone la obligación en el copropietario, el arrendatario o el ocupante de la unidad, y no contempla que estas medidas se financien con gastos comunes. Por lo tanto, la protección de cada vivienda corre por cuenta de quien vive en ella o es su dueño.

En los bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo, la instalación también corresponde a quien está obligado por el artículo 43 bis. Y su mantención, por regla general, es de cargo del titular de ese derecho, salvo que el reglamento o la asamblea digan otra cosa (artículo 28).

Cuando la unidad está arrendada, la ley nombra tanto al propietario como al arrendatario, sin repartir la carga entre ellos.

Los espacios comunes de uso general, como pasillos, escaleras o terrazas comunes, quedan fuera del artículo 43 bis. Si la comunidad decide instalar protecciones en ellos, se trata de una alteración de bienes comunes que requiere acuerdo de asamblea extraordinaria, y su costo se financia como gasto común extraordinario.

¿Puede la comunidad multar por no instalar?

Hoy, no. La obligación del artículo 43 bis no es exigible hasta septiembre de 2028, y la ley no establece una multa propia por incumplirla.

Después de esa fecha, la comunidad solo podrá sancionar si el reglamento de copropiedad contempla la conducta y su multa. La ley permite al comité de administración imponer únicamente las multas que estén en el reglamento (artículo 17), de modo que una circular o un aviso de la administración no bastan para crear una sanción. Lo mismo vale para los estándares de instalación: si el reglamento los fija y sanciona su incumplimiento, esa multa sí puede aplicarse.

En ningún caso se puede multar por instalar un sistema contra caídas, porque la ley ya impide al reglamento prohibirlo.

¿Qué le toca al copropietario, al comité y al administrador?

Al copropietario, arrendatario u ocupante. Puede instalar desde ya, respetando los estándares del reglamento, e informar al administrador acerca de la instalación de la respectiva medida de seguridad, proporcionando los antecedentes documentales que correspondan.

Al comité de administración. Conviene que revise si el reglamento todavía contiene prohibiciones y, si la comunidad quiere estándares de calidad, instalación y mantención, que cite a la asamblea extraordinaria que los incorpore al reglamento. Sus normas de uso no pueden prohibir lo que la ley ya le impide prohibir al propio reglamento.

Al administrador. Recibe el aviso de instalación y sus antecedentes, que conviene archivar junto con los demás documentos del condominio, y vela por que se respeten los estándares aprobados. No le corresponde instalar ni contratar las mallas u otras protecciones de cada vivienda: esa obligación es de quien vive en ella o es su dueño.

Conviene que la comunidad acuerde el estándar de instalación antes de que las familias empiecen a instalar. Así se evita tener que pedir cambios después y los residentes cuentan con una guía clara desde el primer día.

¿Qué hacer cuando un residente instala una malla?

Lo primero es no oponerse: desde el 23 de septiembre de 2026, ni el reglamento ni el comité pueden impedir la instalación de un sistema contra caídas, ni multar por instalarlo. Lo que sí corresponde es ordenar el proceso:

• Revisar si el reglamento fija estándares. Si existen, la instalación debe cumplirlos en calidad, forma de instalación y mantención. Si no existen, el camino para establecerlos es modificar el reglamento.
• Registrar la instalación. Pedir al residente un aviso con la boleta o factura, la ficha técnica y los datos del instalador, y archivarlo con los documentos del condominio. Para las viviendas obligadas por el artículo 43 bis, ese aviso será un deber legal desde septiembre de 2028.
• Conservar los respaldos. Guardar la boleta o factura, la ficha técnica y la garantía permite hacer valer la responsabilidad del fabricante, el proveedor o el instalador si la medida falla, conforme a la Ley N° 19.496, de protección de los derechos de los consumidores.

Seguridad y orden, resueltos en el reglamento

La Ley Valentín corrige una práctica frecuente en los condominios: restringir las mallas y los cierres de ventanas para conservar la estética de la fachada. Desde ahora, la ley pone por delante la seguridad de los residentes, en especial de los niños y de las personas con mayor riesgo de caídas. Eso no significa renunciar al orden del edificio. Cada comunidad puede, y le conviene, acordar los estándares de calidad, instalación y mantención que equilibren seguridad y armonía, y dejarlos reflejados en su reglamento de copropiedad. Las etapas para modificarlo están explicadas en Cómo se actualiza el reglamento de copropiedad.

Actualizado al 28 de septiembre de 2026. Este artículo se revisa cuando cambia la normativa aplicable.

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