Morosidad en condominios: derechos, obligaciones y cómo actuar correctamente

La morosidad golpea directo la caja del condominio: sin recaudación no hay mantención, ni remuneraciones, ni fondo de reserva. La Ley N° 21.442 y su reglamento, el Decreto Supremo N° 7, de 2023, del MINVU, fijaron qué se cobra, en qué plazo, con qué interés y hasta dónde puede llegar la comunidad para recuperar lo adeudado. El plazo y el interés, eso sí, los define el reglamento de copropiedad de cada condominio.

¿Qué son las obligaciones económicas?

Se suele decir que la ley cambió los "gastos comunes" por las "obligaciones económicas". No los cambió: los incluye.

Obligación económica es todo lo que un copropietario le debe a la comunidad. El artículo 2° de la Ley N° 21.442 mete ahí los gastos comunes de siempre, más el fondo común de reserva, el fondo operacional inicial, las multas, los intereses y las primas de seguro. Cuando la comunidad cobra, cobra todo eso junto.

El artículo 7° da diez días desde que se emite el aviso de cobro para pagar, salvo que el reglamento de copropiedad fije otro plazo. Vencido el que corresponda, corre el interés por mora: el que fije ese mismo reglamento o, si nada dice, el del reglamento tipo, con un techo de 50% del interés corriente bancario.

Convenios de pago: la herramienta clave

El convenio reparte la deuda en cuotas mensuales. Sirve para regularizar lo adeudado cuando el copropietario no puede pagarlo todo de una vez.

No es una etapa obligatoria. La ley lo ofrece como herramienta, no como paso previo al cobro.

Quien decide es el comité de administración: sin su acuerdo, y por escrito, no hay convenio. El administrador lo celebra y lo firma con el copropietario, pero no puede otorgarlo por su cuenta.

• Se firma en papel o de forma electrónica, y queda registrado en la contabilidad.
• La primera cuota se paga al firmar. Desde ahí, y mientras cumpla, el copropietario recupera el derecho a votar en asamblea.
• Sus cuotas aparecen en el aviso de cobro mensual.
• No se puede firmar un segundo convenio con uno abierto.

El comité puede además fijar reglas de acceso, según la antigüedad y el monto de la deuda. El DS N° 7 dice para qué: para que todos accedan en las mismas condiciones. Son un criterio para no discriminar, no un filtro para dejar gente afuera.

Ventas y deudas pendientes

Se repite que para vender hay que mostrar un certificado de que no hay deudas. No es así.

El artículo 6° exige que el vendedor declare en la escritura pública que está al día, o que diga cuánto debe. Declarar no es probar. Y la misma norma agrega algo que casi nadie menciona: si la declaración se omite, la venta igual vale.

¿Qué protege entonces a la comunidad? Otra regla del mismo artículo: la deuda va con la unidad, no con la persona. El que compra responde por lo que se debía antes de que él llegara. Y si hay varios acreedores detrás del mismo deudor, la comunidad cobra antes que la mayoría.

Suspensión de servicios: qué exige y qué la detiene

Cuando la unidad debe tres cuotas o más, el administrador puede suspender un servicio con acuerdo del comité. Alcanza a tres: electricidad, telecomunicaciones y calefacción. El agua no se puede cortar, y no hay reglamento ni acuerdo de asamblea que lo permita. Se corta uno a la vez, y tampoco procede si la deuda se generó durante un estado de catástrofe que afecte al condominio. La luz no se corta nunca si en la unidad vive una persona electrodependiente.

La norma está armada para que el deudor pueda detenerlo. Antes de pedirle el corte a la empresa hay que avisarle al residente con cinco días de anticipación. Dentro de esos días, firmar un convenio deja el corte sin efecto. Y si ya se cortó, firmarlo obliga a reponer el servicio al día siguiente hábil.

El cobro judicial

Es la última instancia, cuando ya no hubo respuesta al cobro, a la gestión ni al convenio.

Lo que la ley aporta es el documento con que se demanda: el aviso de cobro emitido y firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo, igual que el acta de la asamblea donde se acordaron los gastos comunes. Por eso importa cómo se emiten los avisos durante todo el año, mucho antes de que exista un juicio.

Y define el alcance de lo que se cobra. No es solo la cuota mensual: entran también los intereses, las multas y lo que se deba al fondo común de reserva. Las cuotas que se acumulen mientras dura el juicio quedan incluidas en la misma demanda.

Buenas prácticas para reducir la morosidad

• Emitir el aviso de cobro completo: la proporción que le toca a la unidad, el fondo común de reserva, los intereses y multas acumulados, y el detalle de ingresos, egresos y saldo de caja del mes.
• Ofrecer varios medios de pago. El comité puede acordar el uso de plataformas digitales de recaudación.
• Hacer gestión de cobranza desde el primer mes de deuda: contactar, dejar registro y ofrecer salidas. No esperar al tercero, que es cuando recién se puede cortar un servicio.
• Definir en las normas de uso y administración cómo se publica la morosidad. El reglamento permite darle publicidad y deja la forma en manos de la comunidad, pero fija el estándar de tratamiento de datos: a los copropietarios y ocupantes solo se les entrega información estadística que no se pueda asociar a una unidad, salvo autorización expresa del afectado.
• Rendir cuentas al comité cada mes y a la asamblea en cada sesión ordinaria, mostrando la morosidad del período junto al resto de los números.

Qué revisar en tu comunidad

• Busca en tu reglamento el plazo de pago y el interés por mora. Si no están escritos con números claros, esa es la primera corrección (artículo 7°).
• Revisa si los convenios vigentes tienen el acuerdo del comité por escrito. Si falta, regularízalo (artículo 6°).
• Verifica que los avisos de cobro traigan todo lo que exige el artículo 31, y que el administrador los firme, presencial o electrónicamente. Esa firma es la que les da mérito ejecutivo (artículo 32).
• Pregunta si el comité dictó normas sobre acceso a convenios y publicidad de la morosidad. Sin ellas, ambas decisiones quedan al criterio de quien esté a cargo.
• Antes de pedir un corte, confirma las tres cuotas, el acuerdo del comité, el aviso de cinco días y que no viva una persona electrodependiente en la unidad (artículos 20 y 36).