Todo lo que debes saber sobre la Ley de Copropiedad 21.442

La Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria se publicó el 13 de abril de 2022 y su Reglamento el 9 de enero de 2025. Es el cambio más importante en la regulación de comunidades en Chile desde 1997: derogó la antigua Ley N° 19.537 y armó un marco nuevo para la convivencia y la gestión de edificios y condominios.

¿Qué cambió con la nueva ley?

La ley se hizo cargo de cómo funcionan hoy los condominios en Chile. Busca mejorar la convivencia, dar salidas más rápidas a los conflictos y dejar claro quién responde y por qué. Estas son las reglas concretas en que eso se traduce.

Registro Nacional de Administradores. La ley creó un registro público, obligatorio y gratuito a cargo del MINVU. Estar inscrito es requisito para ejercer como administrador o subadministrador, se cobre o no por el trabajo. A quien cobra se le exige además licencia de enseñanza media y un curso de capacitación en administración de condominios, o una certificación de competencia laboral. Si el administrador es una empresa, al menos un socio o el representante legal tiene que cumplir esos requisitos, y la persona que ejerce el cargo debe estar inscrita.

Revisar esa inscripción toma cinco minutos. Quien no está inscrito no puede ejercer.

Obligaciones económicas (gastos comunes)

Los gastos comunes no cambiaron de nombre. Lo que la ley creó es un concepto más amplio que los contiene: obligación económica es todo pago en dinero que cubre gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios, fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros que fije el reglamento. Los gastos comunes ordinarios siguen ahí como categoría propia, con sus cuatro tipos: administración, mantención, reparación, y uso o consumo.

Esa diferencia aparece a la hora de votar. Para tener voto en la asamblea hay que estar sin deuda con la comunidad, y eso abarca todas las obligaciones económicas, no solo los gastos comunes. Una multa impaga basta para perder el voto.

El pago vence a los diez días de emitido el aviso de cobro, pero solo si el reglamento no dice otra cosa. Si fija otro plazo, ese manda. En caso de mora la deuda gana el interés que ponga el reglamento o, si no dice nada, el del reglamento tipo, con un tope: no puede pasar del 50% del interés corriente bancario. Un reglamento que cobre más que eso está por sobre la ley. Artículo 7°.

También se pueden hacer convenios de pago, con dos condiciones que suelen olvidarse: la primera cuota se paga al firmar, y el administrador necesita el acuerdo del comité. A cambio, desde que se firma y mientras se cumpla, el copropietario recupera su voto aunque la deuda siga vigente.

Asambleas presenciales y telemáticas

Las sesiones pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas. Para sesionar en línea el reglamento de copropiedad tiene que contemplarlo, y el Reglamento de la ley pone las condiciones: avisar en la citación por qué medio será, usar una plataforma que permita entrar sin trabas y al mismo tiempo, identificar a cada copropietario por imagen y voz cuando acredita asistencia y cuando vota, y dejar las votaciones registradas en el acta. Lo que el reglamento no puede hacer es exigir desde dónde se conecta la gente.

Junto con eso cambiaron dos reglas que afectan a cualquier asamblea, sea del formato que sea.

Los quórums bajaron. Modificar el reglamento de copropiedad antes exigía 80% para constituir la sesión y 75% para acordar. Hoy basta la mayoría absoluta de los derechos. El 66% quedó para once materias puntuales, como reconstruir o demoler el condominio, cambiar el destino de las unidades o vender bienes comunes. Y las sesiones ordinarias se constituyen con quienes lleguen, siempre que sumen al menos el 33% de los derechos. Artículo 15.

Ya no hay segunda citación. Se cita con cinco días de anticipación como mínimo y quince como máximo, y puede hacerse personalmente, por carta certificada o al correo electrónico que el copropietario tenga registrado; a falta de registro, se entiende que su domicilio es la propia unidad. Si no se junta el quórum, la asamblea no se realiza y no hay una segunda vuelta con exigencia menor.

Los acuerdos también se pueden tomar por consulta escrita, incluso para modificar el reglamento, con el quórum que pida cada materia y una sesión informativa previa. Sirve donde la asistencia es baja, y bajo la ley anterior estaba prohibida justo para las materias donde más falta hace.

Entre las sesiones telemáticas, la consulta escrita y los quórums más bajos, hoy hay más caminos para llegar a un acuerdo de los que había bajo la ley anterior.

Mascotas en condominios

El reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía dentro de las unidades, ni a los copropietarios ni a arrendatarios u ocupantes. Artículo 8°, letra b).

Sí puede poner límites al uso de los bienes comunes, pero solo con un fin: que no se perturbe la tranquilidad ni se comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio. Para los perros calificados como potencialmente peligrosos rigen además las medidas especiales de la Ley N° 21.020.

Si el reglamento todavía tiene una cláusula que prohíbe la tenencia, no basta con dejar de aplicarla: hay que llevarla a la asamblea como modificación.

Plazos de adecuación

Las comunidades que estaban bajo la antigua Ley N° 19.537 pasaron a regirse por la Ley N° 21.442 desde que se publicó, y tuvieron un año para ajustar sus reglamentos. Ese plazo venció. Artículo 100.

Muchos creen que la comunidad que no alcanzó a hacerlo quedó en infracción. No es así: la ley no fija sanción ni multa para ese vencimiento. Lo que pasa es más lento y menos visible. En todo lo que el reglamento no regule bien, manda el Reglamento de la ley. El texto propio no desaparece de golpe, se va quedando sin uso por partes.

Otra cosa es la comunidad que nunca tuvo reglamento inscrito. Ahí sí hay efecto automático: pasado un año desde que se publicó la ley, rige el reglamento tipo. Artículo 1° transitorio.

Revisar el reglamento y proponer los ajustes le corresponde al comité de administración. No hay plazo para hacerlo, y por eso mismo suele quedar para después.