Cómo se actualiza el reglamento de copropiedad

Serie "Ley 21.442 en la práctica".

Un comité decide por fin modernizar el reglamento. Se redacta un texto nuevo, se vota en asamblea, se levanta el acta y todos quedan tranquilos. La comunidad opera con esas reglas y nadie pregunta nada.

El problema aparece cuando el texto tiene que salir de la comunidad: un copropietario impugna una multa y acompaña la copia inscrita, donde esa infracción no existe. El acuerdo se tomó, pero nunca se elevó a escritura pública ni se inscribió.

El trabajo estaba hecho. El trámite no.

Actualizar el reglamento de copropiedad no es un acto de redacción. Es un procedimiento con etapas encadenadas, y la vigencia depende de completarlas todas. Estas son las preguntas que más recibimos de comités y administradores sobre ese proceso.

¿Por dónde se empieza?

No por el texto nuevo. Por el texto inscrito.

El primer paso es obtener del conservador de bienes raíces copia con vigencia del reglamento y de sus modificaciones. El PDF que circula por correo puede no coincidir con lo inscrito, y trabajar sobre la versión equivocada invalida todo lo que venga después.

Con ese texto a la vista se arma una matriz de brechas: qué exige la ley como contenido mínimo, qué dice el reglamento, y qué falta o contradice. La lista de contenidos mínimos está en el artículo 8° de la Ley N° 21.442 y va desde la fijación de derechos y obligaciones recíprocos hasta el régimen de multas, la periodicidad de las asambleas y las facultades del comité y del administrador.

Conviene contrastar además contra los títulos, los planos archivados y los porcentajes de derechos. Un reglamento coherente con la ley pero inconsistente con los planos genera conflictos que ninguna asamblea resuelve.

¿Qué quórum se necesita?

Depende del contenido, y aquí es donde se cae la mayoría de los proyectos. No por falta de acuerdo: por haber votado todo junto.

La regla general para modificar el reglamento es mayoría absoluta de los derechos del condominio, tanto para constituir la sesión como para adoptar el acuerdo.

El quórum sube al 66% cuando la modificación recae en reconstrucción o demolición del condominio, o en cambio de destino de las unidades.

Hay un tercer escenario que conviene revisar antes de armar la citación. El cuadro de quórums contiene once materias de mayoría reforzada, y algunas se cuelan en una modificación de reglamento sin que el comité lo advierta: la retribución a los miembros del comité mediante descuento en gastos comunes, la constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes, la enajenación o arrendamiento de bienes comunes, las construcciones en bienes comunes. Todas exigen 66% cuando se acuerdan por sí mismas.

La regla práctica: si el paquete mezcla materias con quórums distintos, vote por bloques. Es más lento pero evita que una sola cláusula arrastre a la nulidad todo el acuerdo. Todo esto está en el cuadro del artículo 15.

¿Sesión de asamblea o consulta por escrito?

Ambas vías son válidas y la elección depende del nivel de participación real de la comunidad.

La sesión extraordinaria exige la asistencia de un notario, que certifica el acta. No es opcional cuando se trata de modificar el reglamento. Funciona bien en comunidades con asistencia alta y cuando la propuesta necesita discutirse.

La consulta por escrito suele alcanzar más copropietarios y la ley no la somete a certificación notarial en la etapa deliberativa, pero tiene un procedimiento estricto. El comité decide someter la materia a consulta, remite los antecedentes, convoca a una sesión informativa —que no necesita quórum mínimo para constituirse— y fija plazo de respuesta. El envío debe especificar la materia y adjuntar los antecedentes.

Esa misma consulta se entiende aprobada cuando reúne aceptaciones por escrito que representen el quórum propio de la materia, con un mecanismo que acredite fehacientemente la identidad de quien responde. Si el reglamento no regula ese mecanismo, aplica la regla supletoria del artículo 17 del DS N° 7: respuesta digital enviada desde la casilla registrada en el Registro de Copropietarios, o respuesta en papel con copia simple de la cédula de identidad.

Recoger esa aceptación por grupo de WhatsApp o por formulario abierto no cumple el estándar, y el acuerdo queda expuesto. Y aun reunido el quórum en regla, tratándose de modificación del reglamento el artículo 15 exige que el acuerdo se reduzca a escritura pública.

¿Quién puede redactar el texto?

La comunidad puede encargar la redacción a un profesional con experiencia en copropiedad inmobiliaria. La administración coordina antecedentes y el comité conduce el proceso, pero ninguno reemplaza la decisión de la asamblea: el reglamento se aprueba por acuerdo de los copropietarios, no por informe técnico.

Si la modificación toca planos, superficies, fachadas o instalaciones, conviene sumar revisión de arquitectura o ingeniería antes de votar.

Un encargo bien planteado entrega cuatro productos: revisión del reglamento inscrito, títulos, planos y porcentajes; una versión comparada y una versión limpia; una tabla que clasifique cada modificación según su quórum; y un protocolo de implementación que llegue hasta la inscripción.

¿Cómo se inscribe la modificación?

Aprobado el texto con el quórum correcto, quedan tres pasos, y ninguno es prescindible.

Cierre del acta. Certificada por el notario si fue sesión, o respaldada por el expediente completo si fue consulta escrita. Debe consignar los acuerdos y ambos quórums, el de constitución y el de adopción.

Escritura pública. El acuerdo se reduce a escritura pública ante notario.

Inscripción. La escritura se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del conservador de bienes raíces competente. El artículo 8° es explícito: el reglamento y sus modificaciones deben constar en escritura pública e inscribirse.

El artículo 8° impone la escritura y la inscripción, pero no dice qué ocurre si la cadena queda a medias. La consecuencia es restrictiva: la modificación no alcanza plena eficacia frente a terceros. El mismo artículo hace obligatorio el reglamento para quienes sucedan en el dominio, y es la inscripción la que sostiene esa oponibilidad.

La presentación a la dirección de obras municipales cierra el ciclo, y el artículo 3 del DS N° 7 la extiende expresamente a las modificaciones.

Comunicar como vigente un reglamento que no completó esa cadena instala una regla que después no se puede sostener frente a quien no la votó.

¿Hace falta además un reglamento interno?

La ley exige un reglamento de copropiedad. Junto a él, el comité de administración puede dictar normas que faciliten el uso y la administración del condominio, siempre que no impliquen discriminación arbitraria.

El límite es claro: esas normas no pueden modificar derechos, crear quórums ni establecer multas que no tengan respaldo en el reglamento inscrito. Son operativas, no normativas. Y mantienen vigencia mientras la asamblea no las revoque o modifique.

Asunto distinto es el reglamento interno de orden, higiene y seguridad. Esa obligación nace de la calidad de empleador y alcanza a quienes ocupen normalmente diez o más trabajadores permanentes, conforme al artículo 153 del Código del Trabajo. Bajo ese número el condominio conserva otras obligaciones laborales, pero no esa. Ninguna sustituye ni complementa al reglamento de copropiedad.

¿Y si la comunidad no lo actualizó a tiempo?

Hay dos situaciones distintas, y conviene no mezclarlas.

Comunidad con reglamento inscrito que no lo ajustó. El artículo 100 dispuso que las comunidades acogidas a la antigua Ley N° 19.537 se rigen por la Ley N° 21.442 desde su publicación, con un plazo de un año para ajustar sus reglamentos. Ese plazo venció. La ley no fija sanción específica, pero el efecto es progresivo: en todas las materias que el reglamento no regule válidamente se aplica supletoriamente el DS N° 7. El reglamento propio no es reemplazado en bloque, pero va perdiendo utilidad como herramienta de gestión.

Comunidad que nunca tuvo reglamento. Cae en el artículo 1° transitorio: transcurrido un año desde la publicación de la ley sin dictarlo, se entiende aplicable el reglamento tipo.

Sobre las cláusulas contrarias a la ley, una precisión que evita errores caros. Son nulas absolutamente, pero la nulidad produce efectos solo desde que un tribunal la declara por sentencia firme, y únicamente puede pedirla el copropietario que sufra un perjuicio reparable nada más que con ella. No opera sola, y el administrador no puede declararla. Lo que corresponde es llevar esas cláusulas a la asamblea como propuesta de modificación.

El DS N° 7 asigna la responsabilidad de partida: es el comité de administración quien debe revisar el reglamento vigente y proponer los ajustes. No fija plazo. Es un deber permanente.

Qué revisar en su comunidad

• La copia inscrita. Pídala al conservador con vigencia. El texto que circula puede no ser el que rige.
• La matriz de brechas contra los contenidos mínimos del artículo 8°, letras a) a l).
• La clasificación por quórum. Revise si el paquete incluye alguna de las once materias de mayoría reforzada del numeral 3 del artículo 15. Vote por bloques.
• Las actas de los últimos acuerdos. ¿Consignan quórum de constitución y de adopción? ¿Se firmaron dentro de treinta días?
• La cadena de inscripción. Escritura pública, inscripción en el conservador y presentación a la dirección de obras municipales, conforme al artículo 3 del DS N° 7.
• El acuerdo del comité de iniciar la revisión, registrado en acta.