Cuatro afirmaciones sobre la Ley N° 21.442 que conviene revisar antes de repetirlas

Serie "Ley 21.442 en la práctica".

Hay frases sobre la Ley N° 21.442 que circulan en correos de administración y en reuniones de comité, y que casi nadie ha ido a contrastar con el texto. Ninguna es del todo falsa, sino que están incompletas, y en dos casos la parte que falta es la que cambia la decisión.

Estas son las cuatro que más se repiten.

"Los gastos comunes ahora se llaman obligaciones económicas"

No es un cambio de nombre. Son dos conceptos que conviven, y uno contiene al otro.

Obligación económica es todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el reglamento de copropiedad. Los gastos comunes ordinarios siguen existiendo como categoría propia, con sus cuatro tipos —administración, mantención, reparación, y uso o consumo—, igual que los extraordinarios. Todo esto está en las definiciones del artículo 2°, numerales 8 a 12.

Es el cambio más grande de la ley en materia económica, y no porque agregue partidas nuevas. Porque hay tres reglas del sistema que se construyen sobre ese concepto y que, al ampliarse el concepto, se ampliaron con él.

La habilidad del copropietario. El numeral 13 define copropietario hábil como el que está al día en el pago de toda obligación económica para con el condominio. Bajo la ley anterior la habilidad se medía solo contra los gastos comunes. Hoy una multa impaga, o un interés devengado y no pagado, basta para dejar a un copropietario sin voto en la asamblea y sin poder optar a cargos de representación. Es una consecuencia que ninguna comunidad ve venir hasta que hay una votación apretada.

La deuda sigue a la unidad. El inciso segundo del artículo 6° dispone que el deber sigue siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición, y que el crédito goza de un privilegio de cuarta clase. Eso ya existía. Lo que cambió es qué arrastra: hoy el inciso habla de obligaciones económicas, de modo que lo que pasa al nuevo propietario incluye multas, intereses y aportes al fondo común de reserva, no solo gastos comunes.

La contabilidad. El artículo 24 del DS N° 7 obliga al administrador a representar fidedignamente el estado de situación financiera con actualización mensual, desglosando al menos recaudación, gastos comunes ordinarios —especificando administración, mantención, reparación y uso o consumo—, gastos comunes extraordinarios, fondo común de reserva y, en un ítem separado, multas, intereses y otros similares devengados y recaudados en el período.

Por eso importa el aviso de cobro. Si reemplazó una expresión por otra y agrupó todo bajo un solo rótulo, está borrando distinciones que la ley usa para tres cosas distintas: decidir quién vota, determinar qué pasa al comprador y estructurar la contabilidad.

"El pago vence a los diez días"

Vence a los diez días salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo. Esa salvedad, que está en el mismo artículo 7° que fija el plazo, es la parte que casi nunca se menciona.

Los diez días son la regla supletoria: rigen cuando el reglamento guarda silencio, y se cuentan desde la emisión del aviso de cobro. Si el reglamento de su comunidad fija otro plazo, ese es el que se aplica.

El mismo artículo trae un dato que sí conviene conocer y que rara vez aparece. En caso de mora, la deuda devenga el interés que disponga el reglamento de copropiedad o, en su defecto, el del reglamento tipo, con un tope que no puede superar el 50% del interés corriente bancario. Un reglamento que fije un interés por sobre ese límite excede lo que la ley permite, y conviene revisarlo.

"El administrador puede pactar un convenio de pago"

Puede, pero no solo. El artículo 6° lo faculta para celebrar convenios con copropietarios morosos, con cuotas de vencimiento mensual, y agrega dos condiciones explícitas: la primera cuota se paga al momento de suscribir el convenio, y el administrador debe requerir el acuerdo del comité de administración.

El mismo artículo contiene el efecto que hace atractivo el convenio para el deudor. Desde que se celebra, y mientras cumpla los términos convenidos y sus demás obligaciones económicas, el copropietario es considerado hábil. Recupera su derecho a voto.

Conviene no confundir el convenio con la vía de cobro. El inciso final del artículo 6° sujeta el cobro de las obligaciones económicas al procedimiento del juicio ejecutivo, ante el juez de letras respectivo. Esa es la regla, exista o no un convenio previo.

"El plazo de adecuación venció y quien no lo cumplió está en infracción"

Aquí la mitad es cierta y la mitad no, y la parte falsa es la que más se repite.

El plazo existe. El artículo 100 derogó la Ley N° 19.537 y dispuso que las comunidades acogidas a ella se rigen por la Ley N° 21.442 desde su publicación, debiendo ajustar sus reglamentos en el plazo de un año. Ese plazo venció.

La infracción no. La ley no asocia sanción, multa ni declaración de incumplimiento a ese vencimiento. Lo que ocurre es distinto y más gradual: conforme al artículo 4 del DS N° 7, en todas las materias que el reglamento no regule válidamente se aplica supletoriamente el reglamento de la ley. El texto propio no es reemplazado en bloque, pero va perdiendo utilidad como herramienta de gestión, porque cada vez más decisiones las resuelve la norma general y no la comunidad.

Conviene además no confundir dos situaciones. Lo anterior aplica a comunidades con reglamento inscrito. La comunidad que nunca tuvo uno cae en el artículo 1° transitorio, que sí tiene consecuencia automática: transcurrido un año desde la publicación de la ley, se entiende aplicable el reglamento tipo.

Si su comunidad está en el primer caso, el procedimiento de actualización —quórums, vía de acuerdo y cadena de inscripción— lo revisamos en detalle en Cómo se actualiza el reglamento de copropiedad.

Tres cambios que sí operan

Registro Nacional de Administradores. Es público, obligatorio y gratuito, y está a cargo del MINVU. La inscripción es requisito previo para ejercer como administrador o subadministrador, sea a título gratuito u oneroso. Para quienes ejercen a título oneroso se exige además licencia de enseñanza media y curso de capacitación o certificación de competencia laboral. Si el administrador es persona jurídica, al menos un socio o el representante legal debe cumplir esos requisitos, y la persona natural que ejerce el rol debe estar inscrita. Artículos 82 a 84.

Asambleas presenciales, telemáticas o mixtas. Las tres modalidades son válidas, pero la participación virtual debe estar acordada en el reglamento de copropiedad, que fija los requisitos y condiciones para asegurar participación y votación efectiva y simultánea. El artículo 16 del DS N° 7 desarrolla el estándar técnico: citación informando el medio virtual, plataforma de acceso expedito y simultáneo, identificación del copropietario mediante imagen y voz al acreditar asistencia y al votar, y registro de las votaciones en el acta. El reglamento no puede imponer limitaciones a la localización física de los asistentes.

Mascotas y animales de compañía. El reglamento de copropiedad no puede prohibir su tenencia dentro de las unidades, respecto de copropietarios, arrendatarios u ocupantes. Sí puede establecer limitaciones al uso de los bienes comunes, con una finalidad tasada: no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad. Para caninos calificados como potencialmente peligrosos se aplican las medidas especiales de la Ley N° 21.020.

Qué revisar en su comunidad

• El aviso de cobro. ¿Distingue gastos comunes ordinarios, extraordinarios, fondo común de reserva y demás conceptos, o los agrupa? Artículo 2°, numerales 8 a 12.
• El certificado de habilidad. Si se emite mirando solo los gastos comunes, está mal construido. Artículo 2° N° 13.
• El plazo de pago y el interés por mora del reglamento. Si fija un plazo distinto a diez días, ese rige. Y compare el interés contra el 50% del interés corriente bancario. Artículo 7°.
• Los convenios de pago vigentes. ¿Cada uno tiene acuerdo del comité registrado en acta? Artículo 6°.
• La inscripción del administrador en el Registro Nacional del MINVU. Artículo 83.